Πως γίνεται η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ακινήτου-Παράδειγμα διαμερίσματος

 ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ Δ’ ΟΡΟΦΟΥ ΣΤΗΝ ΟΔΟ ΜΠΟΤΑΣΗ 11 ΣΤΑ ΕΞΑΡΧΕΙΑ ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΑΘΗΝΩΝ ΑΠΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΕΚΤΙΜΗΤΡΙΑ 

Αθήνα, 1 Δεκεμβρίου 2021 

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ 

1.Α ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ 

Πρόκειται για διαμέρισμα υπ’αριθμ. (Δ2) στον τέταρτο όροφο πολυκατοικίας κατασκευής περί το 1961-62 που βρίσκεται στην οδό Μπόταση 11 στα Εξάρχεια του δήμου Αθηνών. 

1.Β ΣΚΟΠΟΣ – ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ

Ο σκοπός της εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του ακινήτου 

για δικαστική χρήση από τον εντολέα. 

Ο εντολέας της εκτίμησης είναι η κα .....

Η ιδιοκτήτρια του ακινήτου είναι η ...... 

Η ημερομηνία εξωτερικής αυτοψίας, σύνταξης και αναφοράς της εκτίμησης είναι η 1η Δεκεμβρίου 2021. Κατόπιν αιτήματος του εντολέα μας έγινε μόνο εξωτερική αυτοψία. 

Η εκτίμηση γίνεται σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα πρότυπα του RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors). Σύμφωνα με αυτά, ως ‘εμπορική αξία’ (market value” στην αγγλική ορολογία η οποία χρησιμοποιείται συνήθως), ορίζεται «...το ποσό στο οποίο ένα ακίνητο θα μπορούσε να πουληθεί την ημέρα της εκτίμησης μετά από την κατάλληλη προώθησή του, μεταξύ δύο μερών που ενεργούν με τη θέλησή τους και με πλήρη γνώση των συνθηκών της αγοράς, στα πλαίσια μιας συναλλαγής που διεξάγεται σε καθαρά εμπορική βάση και χωρίς εξαναγκασμό....» International Valuation Standards IVS 2020, RICS Red Book 2020. 

Οι κυριότερες παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν είναι οι εξής: 

• ü  Κατά τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου έγινε ταύτιση μόνο κατά θέση, καθώς δεν έγινε εσωτερική αυτοψία και δεν προσκομίστηκεν εγκεκριμένα σχέδια αδείας. Τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά και η στατική επάρκεια δεν έχουν επαληθευτεί με τεχνικά μέσα.
• > Δεν πραγματοποιήθηκε επιθεώρηση των αφανών τμημάτων, εκείνων που είναι καλυμμένα, αθέατα ή απροσπέλαστα, εφόσον υπάρχουν. 
• ü  Η διάρκεια ισχύος της εκτίμησης είναι κατά παραδοχή τα 2 έτη εφόσον δεν μεταβληθεί αισθητά η παρούσα οικονομική κατάσταση στη χώρα. 
• ü  H παρούσα έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται αποκλειστικά στον εντολέα για το συγκεκριμένο σκοπό που καθορίζεται στην εντολή εργασίας και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τρίτο πρόσωπο χωρίς τη συγκατάθεσή μας. 
• ü  Γίνεται η παραδοχή ότι το ακίνητο ή τα γειτονικά του, δεν επηρεάζονται από διάφορες αιτίες όπως ασυνήθεις εδαφολογικές συνθήκες διάβρωσης ή ρύπανση φυσική ή χημική, που θα μπορούσαν να έχουν επιπτώσεις θετικές ή αρνητικές στις αξίες. 
• ü  Τα στοιχεία που μας διαβιβάστηκαν από τον εντολέα τα θεωρούμε ως αληθή, ακριβή και ότι αντιπροσωπεύουν την πραγματικότητα. Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση, αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί.
  ü  Η παρούσα εκτίμηση συντάσσεται σε περιβάλλον γενικότερης οικονομικής κρίσης. Αν και το οικονομικό περιβάλλον δείχνει βελτιωμένο τα τελευταία έτη, στην αγορά παρουσιάστηκε κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 στασιμότητα και έλλειψη πράξεων πώλησης ακινήτων ειδικά λόγω της εν εξελίξει πανδημίας covid-19. Αυτά έχουν ως αποτέλεσμα οι εκτιμώμενες αξίες να ενέχουν μεγαλύτερο βαθμό αβεβαιότητας και συνιστούμε την προσοχή των χρηστών της έκθεσης αυτής στην εν λόγω παρατήρηση.
   Για την εκτίμηση του ακινήτου θα χρησιμοποιηθεί η Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων όπως αυτή ορίζεται από τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα. 

1.Γ Η ΕΚΤΙΜΗΤΡΙΑ 

Την εκτίμηση διεξάγει η ......και δηλώνει ότι δεν εμπλέκεται σε οποιαδήποτε προηγούμενη συναλλαγή που αφορά το ακίνητο και ότι θεωρεί ότι δεν έχει σύγκρουση συμφερόντων για το έργο της παρούσας εκτίμησης.

• ü  Επιπλέον δηλώνει ότι διαθέτει επαρκή γνώση της κτηματαγοράς καθώς και τις απαιτούμενες γνώσεις για την αξιόπιστη σύνταξη της εκτίμησης.
  
• 1.Δ ΕΓΓΡΑΦΑ ΠΟΥ ΜΕΛΕΤΗΘΗΚΑΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗ
  Για τη διεξαγωγή της εκτίμησης λάβαμε υπόψη τα εξής έγγραφα όπως αυτά μνημονεύονται στο απόσπασμα περιγραφής ακινήτου στην εντολή ανάθεσης: 

• -  υπ’ αριθ. ......-2008 συμβόλαιο πώλησης οριζοντίου ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών Όλγας Λυγιδάκη  

2. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ 

Το ακίνητο βρίσκεται στην οδό Μπόταση 11 στη θέση Νεάπολη – Εξάρχεια του δήμου Αθηνών. Βρίσκεται πίσω από το Πολυτεχνείο και απέχει λίγα μέτρα από την Λ. Πατησίων. Έχει εύκολη πρόσβαση στην Ομόνοια και στο σταθμό του μετρό. Η ρυμοτομία είναι μέτρια, υπάρχει αισθητό πρόβλημα στάθμευσης και το κτιριακό δυναμικό αποτελείται από πολυόροφες οικοδομές παλαιότητας άνω των 40 ετών οι περισσότερες. 

3. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 

Πρόκειται για το Δ2 διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου σε πολυκατοικία εντός οικοπέδου επιφανείας 297,24 τμ. Το διαμέρισμα έχει επιφάνεια 70,10 τμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο 50/000. Περιλαμβάνει βάσει τίτλου τρία κύρια δωμάτια, χωλλ, κουζίνα, λουτρό και εξώστη και συνορεύει : βόρεια με όμορη ιδιοκτησία, νότια με το διαμέρισμα (Δ1) και κοινόχρηστους χώρους, ανατολικά με την οδό Μπόταση και δυτικά όμορη ιδιοκτησία. 

Η παραπάνω οριζόντια ιδιοκτησία βρίσκεται σε οικοδομή κατασκευής περί το 1961- 62 βάσει σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών καθώς δεν προσκομίστηκε οικοδομική άδεια. Η εξωτερική κατάσταση της οικοδομής κρίνεται ως μέτρια. 

4. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

4.A ΜΕΘΟΔΟΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ 

Η Μέθοδος Συγκριτικών είναι η πλέον διαδεδομένη και ευρέως αποδεκτή μέθοδος εκτίμησης κατά RICS και TEGOVA και χρησιμοποιείται για τις περισσότερες περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων. Βασίζεται στη συλλογή συγκριτικών στοιχείων για την αγοραία αξία για παρόμοια ακίνητα στην περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου και στην εφαρμογή των απαραίτητων προσαρμογών σε σχέση με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου. 

Η μέθοδος θεωρείται η προτιμητέα και η περισσότερο αξιόπιστη για τα περισσότερα ακίνητα, αλλά προϋποθέτει να βρεθεί επαρκής αριθμός συγκριτικών στοιχείων και στη συνέχεια να γίνουν με τεκμηριωμένο τρόπο οι απαραίτητες αναγωγές αυτών ώστε να μπορούν να συγκριθούν με το υπό εκτίμηση. 

4.Β ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 

Παρακάτω παραθέτουμε συγκριτικά στοιχεία που βρέθηκαν για παρόμοιου τύπου ακίνητα στην περιοχή. Τα στοιχεία αυτά προέρχονται από επαφές μας με τοπικούς μεσίτες της περιοχής και ιδιοκτήτες ακινήτων. 

ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ 

#	ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ	ΕΜΒΑΔΟΝ (ΤΜ)	ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ (€)	ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ(€/ΤΜ)	ΠΗΓΗ
1	Διαμέρισμα 95 τ.μ., Εξάρχεια,  Εξάρχεια - Νεάπολη, 1967, σε εξαιρετική θέση-δρόμος με πράσινο, πλατύ μπαλκόνι-διαμπερές-φωτεινό, σε ήσυχο δρόμο,(αποθήκη εσωτερική και αποθήκη στο ισόγειο,δυνατότητα σύνδεσης στο δίκτυο φυσικού αερίου,με εξαιρετική διαρρύθμιση,(λουτρό-wc και δύο Υ/Δ)	95,00	165.000,00	1.736,84	RED HELLAS κιν: 2106997683

ΕΥΡΟΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΩΝ
ΜΕΓΕΘΟΣ	+/-5 - 15%
ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ	+/-1% ετησίως
ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ	+/-5 - 20%
ΟΡΟΦΟΣ	+/-3% ανά επίπεδο
ΘΕΣΗ	+/-5-10 %
ΑΡΧΙΚΕΣ ΖΗΤΟΥΜΕΝΕΣ	-10%

ΠΙΝΑΚΑΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΩΝ
#	ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ (€/ΤΜ)	ΛΟΓΩ ΜΕΓΕΘΟΥΣ	ΛΟΓΩ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ	ΛΟΓΩ ΘΕΣΗΣ	ΛΟΓΩ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ	ΛΟΓΩ ΟΡΟΦΟΥ	ΛΟΓΩ ΑΡΧΙΚΩΝ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΤΙΜΩΝ	ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ (€/ΤΜ)
1	1.736,84	1,05	0,95	0,90	0,95	1,03	0,90	1.373,15
2	1.851,85	1,00	1,00	0,95	0,90	1,03	0,90	1.467,75
3	1.912,50	1,00	0,92	1,00	0,85	1,03	0,90	1.386,40
4	1.944,44	0,95	0,92	0,95	0,90	1,03	0,90	1.346,95
5	1.979,17	0,95	0,92	0,95	0,90	1,03	0,90	1.371,01
6	2.000,00	1,05	0,92	0,90	0,90	1,03	0,90	1.450,68
Μ.Ο.								1.399,32

Από τα ανωτέρω στοιχεία προκύπτει ότι: 

• -  Οι αρχικές τιμές πώλησης παρόμοιου τύπου ακινήτων στην περιοχή
  κυμαίνονται ανάλογα με το μέγεθος, την παλαιότητα, τον όροφο, τη θέση
  και την κατάσταση. 
• -  Οι τιμές αυτές είναι αρχικές ζητούμενες και οι συναλλαγές εφόσον πραγματοποιηθούν γίνονται σε χαμηλότερα διαπραγματεύσεις, της τάξης του 10%. 

4.Γ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ 

Πλεονεκτήματα

- Εύκολη πρόσβαση, πολύ κεντρικό σημείο 

Μειονεκτήματα 

• -  Δεν γνωρίζουμε την εσωτερική κατάσταση 
• -  Σε περιοχή με συχνά προβλήματα ταραξιών
   
• Αγοραία αξία 

ΑΚΙΝΗΤΟ	ΕΜΒΑΔΟΝ (ΤΜ)	ΤΙΜΗ(€/ΤΜ)	ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ (€)
ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ Δ ΟΡΟΦΟΥ Δ2	70,10	1.400,00	98.140,00
ΣΥΝΟΛΟ			98.000,00

Ολογράφως

Διαμέρισμα Δ2 ενενήντα οκτώ χιλιάδες ευρώ 

Σημείωση διαχειριστή

Η εκτίμηση έγινε από ανεξάρτητο εκτιμητή και όχι από εκτιμητή/γραφείο τράπεζας. Το επίδικο ακίνητο βγήκε σε πλειστηριασμό από σύνδικο πτώχευσης ο οποίος και όρισε τον εκτιμητή. Επομένως δεν υπήρξε το κίνητρο υποεκτίμησης του ακινήτου, το αντίθετο μάλιστα. Η σύνδικος επεδίωξε τη δυνατή υψηλότερη αξία πώλησης, προκειμένου οι αξιούντες αποζημίωση να μην βλαφτούν.