Αγωνίσου μαζί μας.
Κυριακή 31 Δεκεμβρίου 2023
2023 απολογισμός: Μια χρονιά αγώνων, μια χρονιά με πολλές και μεγάλες νίκες
Δευτέρα 23 Οκτωβρίου 2023
Ο Κύκλος της λεηλασίας
ή πως είναι στημένο το παιγνίδι της αρπαγής των σπιτιών μας.
Η Reoco-Frontier, γνωστή και ως Reoco RealEstate είναι θυγατρική της Εθνικής μας τράπεζας και ιδρύθηκε το 2021 με σκοπό την αγορά ακινήτων που θα βγάζει σε πλειστηριασμό η μαμά-εταιρεία. Μάλιστα για την ίδρυσή της η ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ (δηλαδή οι καταθέτες της) χρηματοδότησαν με 150.000.000 ευρώ την ίδρυσή της και στελέχωσαν με δεκάδες έμπειρα στελέχη της τη λειτουργία της διαχειρίστριας των δανείων της (doValue).
Για την ακρίβεια αφού το 2020 πούλησε η Εθνική τράπεζα δεκάδες χιλιάδες δάνεια λαϊκών κυρίως οικογενειών (ακόμη και μεταναστών αλλά και Ρομά) "βρέθηκε" το fund Frontier Issuer με έδρα το Δουβλίνο (ως συνήθως συνέβη με όλα τα funds) να τα αγοράσει για να προχωρήσει, σύμφωνα με το σχέδιο Ηρακλής- η εξυγίανση του χαρτοφυλακίου της.
H Frontier Issuer ανέθεσε στις 4/2/2022 στην doValue (θυγατρική της Eurobank) την διαδικασία εκκαθάρισης των προβληματικών δανείων είτε με αναγκαστικά μέτρα (κατασχέσεις-πλειστηριασμοί) είτε με διακανονισμούς, συνήθως δυσβάστακτους για τους δανειολήπτες. Mέχρι τότε τη διαχείριση των προβληματικών δανείων της Εθνικής, που παλαιότερα είχαν πουληθεί στο fund Symbol, την είχε αναλάβει η Cepal (θυγατρική της Alpha Bank).
https://dovaluegreece.gr/analipsi-diaheirisis-apaitiseon-frontier-issuer-designated-activity-company
Για όσα δάνεια κατέληγαν σε κατάσχεση και στη συνέχεια σε άγονο πλειστηριασμό, ο πελάτης που θα "χτυπούσε" το ακίνητο ήταν η Reoco-Frontier. Να σημειωθεί ότι ο καταστατικός σκοπός της Reoco-Frontier ήταν η αγορά και η επανεκμίσθωση ακινήτων.
Η χαρτογράφηση των δράσεων της Reoco-Frontier αναφέρεται κυρίως στις λαϊκές και υποβαθμισμένες συνοικίες της Αθήνας αλλά και στα λαϊκά προάστεια πέριξ της πρωτεύουσας. Αυτό υποδηλώνει και τα καταχθόνια σχέδιά της: να ξετυλίξει ένα μεγάλο σεντόνι "εξευγενισμού" σε αυτές τις περιοχές με τη χρήση του καλά οργανωμένου δικτύου συναφών επιχειρήσεων της Εθνικής τράπεζας. (4).
Πρόεδρος/Διευθύνων σύμβουλος της Reoco-Frontier αλλά και όλων των συναφών επιχειρήσεων της Εθνικής τράπεζας είναι ο Ιωάννης Κυριακόπουλος (είναι δηλαδή ο δερβέναγας της ακίνητης περιουσίας της Εθνικής τράπεζας) που συν τοις άλλοις μετέχει στο διοικητικό σχήμα της Prodea (που έχει πολλές προσδοκίες από τις ιδιωτικοποιήσεις Δημόσιων Χώρων (κλασικό παράδειγμα του λόφου Στρέφη στα Εξάρχεια).
Και για να κλείνουμε με τον εν εξελίξει ματωβαμένο κύκλο της λεηλασίας, όχι μόνο της λαϊκής περιουσίας αλλά και της δημόσιας, θα αναφερθούμε στον ρόλο του κυρίου Κυριακόπουλου, παραπέμποντας στα στοιχεία που διατίθενται ευρέως στο διαδίκτυο.
Σάββατο 25 Μαρτίου 2023
Πανευρωπαϊκές Δράσεις για το Δικαίωμα στη Στέγη και την Πόλη. Συγκέντρωση στον Άρειο Πάγο στις 29 Μαρτίου 2023, στις 6μμ
Πανευρωπαϊκές Δράσεις για το Δικαίωμα στη Στέγη και την Πόλη
Σάββατο 4 Φεβρουαρίου 2023
Η ΑΑΔΕ και το ΚΕΑΟ: Τα γλυκά μάτια στους μεγαλο-οφειλέτες τους...
Κυριακή 22 Ιανουαρίου 2023
Το Νομικό Πλαίσιο για τη Διαχείριση Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις.
Το Νομικό Πλαίσιο για τη Διαχείριση Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις.
> Αναθεωρημένος (31.5.2021) Κώδικας Δεοντολογίας Πιστωτικών Ιδρυμάτων
Πως γίνεται η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ακινήτου-Παράδειγμα διαμερίσματος
ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ Δ’ ΟΡΟΦΟΥ ΣΤΗΝ ΟΔΟ ΜΠΟΤΑΣΗ 11 ΣΤΑ ΕΞΑΡΧΕΙΑ ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΑΘΗΝΩΝ ΑΠΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΕΚΤΙΜΗΤΡΙΑ
Αθήνα, 1 Δεκεμβρίου 2021
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1.Α ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ
Πρόκειται για διαμέρισμα υπ’αριθμ. (Δ2) στον τέταρτο όροφο πολυκατοικίας κατασκευής περί το 1961-62 που βρίσκεται στην οδό Μπόταση 11 στα Εξάρχεια του δήμου Αθηνών.
για δικαστική χρήση από τον εντολέα.
Ο εντολέας της εκτίμησης είναι η κα .....
Η ιδιοκτήτρια του ακινήτου είναι η ......
Η ημερομηνία εξωτερικής αυτοψίας, σύνταξης και αναφοράς της εκτίμησης είναι η 1η Δεκεμβρίου 2021. Κατόπιν αιτήματος του εντολέα μας έγινε μόνο εξωτερική αυτοψία.
Η εκτίμηση γίνεται σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα πρότυπα του RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors). Σύμφωνα με αυτά, ως ‘εμπορική αξία’ (market value” στην αγγλική ορολογία η οποία χρησιμοποιείται συνήθως), ορίζεται «...το ποσό στο οποίο ένα ακίνητο θα μπορούσε να πουληθεί την ημέρα της εκτίμησης μετά από την κατάλληλη προώθησή του, μεταξύ δύο μερών που ενεργούν με τη θέλησή τους και με πλήρη γνώση των συνθηκών της αγοράς, στα πλαίσια μιας συναλλαγής που διεξάγεται σε καθαρά εμπορική βάση και χωρίς εξαναγκασμό....» International Valuation Standards IVS 2020, RICS Red Book 2020.
Οι κυριότερες παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν είναι οι εξής:
- ü Κατά τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου έγινε ταύτιση μόνο κατά θέση, καθώς δεν έγινε εσωτερική αυτοψία και δεν προσκομίστηκεν εγκεκριμένα σχέδια αδείας. Τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά και η στατική επάρκεια δεν έχουν επαληθευτεί με τεχνικά μέσα.
- > Δεν πραγματοποιήθηκε επιθεώρηση των αφανών τμημάτων, εκείνων που είναι καλυμμένα, αθέατα ή απροσπέλαστα, εφόσον υπάρχουν.
- ü Η διάρκεια ισχύος της εκτίμησης είναι κατά παραδοχή τα 2 έτη εφόσον δεν μεταβληθεί αισθητά η παρούσα οικονομική κατάσταση στη χώρα.
- ü H παρούσα έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται αποκλειστικά στον εντολέα για το συγκεκριμένο σκοπό που καθορίζεται στην εντολή εργασίας και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τρίτο πρόσωπο χωρίς τη συγκατάθεσή μας.
- ü Γίνεται η παραδοχή ότι το ακίνητο ή τα γειτονικά του, δεν επηρεάζονται από διάφορες αιτίες όπως ασυνήθεις εδαφολογικές συνθήκες διάβρωσης ή ρύπανση φυσική ή χημική, που θα μπορούσαν να έχουν επιπτώσεις θετικές ή αρνητικές στις αξίες.
- ü Τα στοιχεία που μας διαβιβάστηκαν από τον εντολέα τα θεωρούμε ως αληθή, ακριβή και ότι αντιπροσωπεύουν την πραγματικότητα. Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση, αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί.ü Η παρούσα εκτίμηση συντάσσεται σε περιβάλλον γενικότερης οικονομικής κρίσης. Αν και το οικονομικό περιβάλλον δείχνει βελτιωμένο τα τελευταία έτη, στην αγορά παρουσιάστηκε κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 στασιμότητα και έλλειψη πράξεων πώλησης ακινήτων ειδικά λόγω της εν εξελίξει πανδημίας covid-19. Αυτά έχουν ως αποτέλεσμα οι εκτιμώμενες αξίες να ενέχουν μεγαλύτερο βαθμό αβεβαιότητας και συνιστούμε την προσοχή των χρηστών της έκθεσης αυτής στην εν λόγω παρατήρηση.Για την εκτίμηση του ακινήτου θα χρησιμοποιηθεί η Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων όπως αυτή ορίζεται από τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα.
1.Γ Η ΕΚΤΙΜΗΤΡΙΑ
Την εκτίμηση διεξάγει η ......και δηλώνει ότι δεν εμπλέκεται σε οποιαδήποτε προηγούμενη συναλλαγή που αφορά το ακίνητο και ότι θεωρεί ότι δεν έχει σύγκρουση συμφερόντων για το έργο της παρούσας εκτίμησης.
- ü Επιπλέον δηλώνει ότι διαθέτει επαρκή γνώση της κτηματαγοράς καθώς και τις απαιτούμενες γνώσεις για την αξιόπιστη σύνταξη της εκτίμησης.
- 1.Δ ΕΓΓΡΑΦΑ ΠΟΥ ΜΕΛΕΤΗΘΗΚΑΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗΓια τη διεξαγωγή της εκτίμησης λάβαμε υπόψη τα εξής έγγραφα όπως αυτά μνημονεύονται στο απόσπασμα περιγραφής ακινήτου στην εντολή ανάθεσης:
- - υπ’ αριθ. ......-2008 συμβόλαιο πώλησης οριζοντίου ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών Όλγας Λυγιδάκη
2. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ
Το ακίνητο βρίσκεται στην οδό Μπόταση 11 στη θέση Νεάπολη – Εξάρχεια του δήμου Αθηνών. Βρίσκεται πίσω από το Πολυτεχνείο και απέχει λίγα μέτρα από την Λ. Πατησίων. Έχει εύκολη πρόσβαση στην Ομόνοια και στο σταθμό του μετρό. Η ρυμοτομία είναι μέτρια, υπάρχει αισθητό πρόβλημα στάθμευσης και το κτιριακό δυναμικό αποτελείται από πολυόροφες οικοδομές παλαιότητας άνω των 40 ετών οι περισσότερες.
3. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Πρόκειται για το Δ2 διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου σε πολυκατοικία εντός οικοπέδου επιφανείας 297,24 τμ. Το διαμέρισμα έχει επιφάνεια 70,10 τμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο 50/000. Περιλαμβάνει βάσει τίτλου τρία κύρια δωμάτια, χωλλ, κουζίνα, λουτρό και εξώστη και συνορεύει : βόρεια με όμορη ιδιοκτησία, νότια με το διαμέρισμα (Δ1) και κοινόχρηστους χώρους, ανατολικά με την οδό Μπόταση και δυτικά όμορη ιδιοκτησία.
Η παραπάνω οριζόντια ιδιοκτησία βρίσκεται σε οικοδομή κατασκευής περί το 1961- 62 βάσει σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών καθώς δεν προσκομίστηκε οικοδομική άδεια. Η εξωτερική κατάσταση της οικοδομής κρίνεται ως μέτρια.
Η Μέθοδος Συγκριτικών είναι η πλέον διαδεδομένη και ευρέως αποδεκτή μέθοδος εκτίμησης κατά RICS και TEGOVA και χρησιμοποιείται για τις περισσότερες περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων. Βασίζεται στη συλλογή συγκριτικών στοιχείων για την αγοραία αξία για παρόμοια ακίνητα στην περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου και στην εφαρμογή των απαραίτητων προσαρμογών σε σχέση με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου.
Η μέθοδος θεωρείται η προτιμητέα και η περισσότερο αξιόπιστη για τα περισσότερα ακίνητα, αλλά προϋποθέτει να βρεθεί επαρκής αριθμός συγκριτικών στοιχείων και στη συνέχεια να γίνουν με τεκμηριωμένο τρόπο οι απαραίτητες αναγωγές αυτών ώστε να μπορούν να συγκριθούν με το υπό εκτίμηση.
4.Β ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ
Παρακάτω παραθέτουμε συγκριτικά στοιχεία που βρέθηκαν για παρόμοιου τύπου ακίνητα στην περιοχή. Τα στοιχεία αυτά προέρχονται από επαφές μας με τοπικούς μεσίτες της περιοχής και ιδιοκτήτες ακινήτων.
ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ
# | ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ | ΕΜΒΑΔΟΝ (ΤΜ)
| ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ (€) | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ(€/ΤΜ)
| ΠΗΓΗ
|
1
| Διαμέρισμα 95 τ.μ., Εξάρχεια, Εξάρχεια - Νεάπολη, 1967, σε εξαιρετική θέση-δρόμος με πράσινο, πλατύ μπαλκόνι-διαμπερές-φωτεινό, σε ήσυχο δρόμο,(αποθήκη εσωτερική και αποθήκη στο ισόγειο,δυνατότητα σύνδεσης στο δίκτυο φυσικού αερίου,με εξαιρετική διαρρύθμιση,(λουτρό-wc και δύο Υ/Δ) | 95,00 | 165.000,00 | 1.736,84 | RED HELLAS κιν: 2106997683 |
ΕΥΡΟΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΩΝ | |
ΜΕΓΕΘΟΣ | +/-5 - 15% |
ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ | +/-1% ετησίως |
ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ | +/-5 - 20% |
ΟΡΟΦΟΣ | +/-3% ανά επίπεδο
|
ΘΕΣΗ | +/-5-10 % |
ΑΡΧΙΚΕΣ ΖΗΤΟΥΜΕΝΕΣ | -10% |
ΠΙΝΑΚΑΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΩΝ | ||||||||
# | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ (€/ΤΜ) | ΛΟΓΩ ΜΕΓΕΘΟΥΣ | ΛΟΓΩ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ |
ΛΟΓΩ ΘΕΣΗΣ | ΛΟΓΩ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ | ΛΟΓΩ ΟΡΟΦΟΥ | ΛΟΓΩ ΑΡΧΙΚΩΝ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΤΙΜΩΝ | ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ (€/ΤΜ) |
1 | 1.736,84 | 1,05 | 0,95 |
0,90 | 0,95 | 1,03 | 0,90 | 1.373,15 |
2 | 1.851,85 | 1,00 | 1,00 |
0,95 | 0,90 | 1,03 | 0,90 | 1.467,75 |
3 | 1.912,50 | 1,00 | 0,92 |
1,00 | 0,85 | 1,03 | 0,90 | 1.386,40 |
4 | 1.944,44 | 0,95 | 0,92 |
0,95 | 0,90 | 1,03 | 0,90 | 1.346,95 |
5 | 1.979,17 | 0,95 | 0,92 |
0,95 | 0,90 | 1,03 | 0,90 | 1.371,01 |
6 | 2.000,00 | 1,05
| 0,92 | 0,90
| 0,90 | 1,03
| 0,90
| 1.450,68
|
Μ.Ο. |
| 1.399,32
|
Από τα ανωτέρω στοιχεία προκύπτει ότι:
- - Οι αρχικές τιμές πώλησης παρόμοιου τύπου ακινήτων στην περιοχήκυμαίνονται ανάλογα με το μέγεθος, την παλαιότητα, τον όροφο, τη θέσηκαι την κατάσταση.
- - Οι τιμές αυτές είναι αρχικές ζητούμενες και οι συναλλαγές εφόσον πραγματοποιηθούν γίνονται σε χαμηλότερα διαπραγματεύσεις, της τάξης του 10%.
4.Γ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ
Μειονεκτήματα
- - Δεν γνωρίζουμε την εσωτερική κατάσταση
- - Σε περιοχή με συχνά προβλήματα ταραξιών
- Αγοραία αξία
ΑΚΙΝΗΤΟ | ΕΜΒΑΔΟΝ (ΤΜ) | ΤΙΜΗ(€/ΤΜ) | ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ (€) |
ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ Δ ΟΡΟΦΟΥ Δ2 | 70,10 | 1.400,00
| 98.140,00
|
ΣΥΝΟΛΟ | 98.000,00
|
Σημείωση διαχειριστή
Η εκτίμηση έγινε από ανεξάρτητο εκτιμητή και όχι από εκτιμητή/γραφείο τράπεζας. Το επίδικο ακίνητο βγήκε σε πλειστηριασμό από σύνδικο πτώχευσης ο οποίος και όρισε τον εκτιμητή. Επομένως δεν υπήρξε το κίνητρο υποεκτίμησης του ακινήτου, το αντίθετο μάλιστα. Η σύνδικος επεδίωξε τη δυνατή υψηλότερη αξία πώλησης, προκειμένου οι αξιούντες αποζημίωση να μην βλαφτούν.